التعرف على المصطلحات والمعلومات العقارية

أنواع السجلات

• الطابو الأخضر ( السجل العقاري ):

  وهو أقوى أنواع الملكية لأنه مسجلة لدى مديرية المصالح العقارية والتي تعد صحيفة لكل عقار موجود في سوريا تسجل فيه الملكيات والاشارات الواردة على العقار ,

• عقار السجل المؤقت:

  من حيث ضمان الملكية والحقوق فلقيود السجل المؤقت قوة ثبوتية تعادل قيود السجل العقاري وهو في الاصل تم انشاؤه لتسجيل العقار المرخص للبناء وما يطرأ عليه من قيود خلال فترة البناء على أن يتم نقل القيود الى السجل العقاري بعد اتمام البناء ليتم إفرازه وتسجيل مقاسمه لكن لأسباب كثيرة لا داعي لذكرها أصبح السجل المؤقت سجلا دائما لكثير من العقارات وبديلا عن السجل العقاري

• عقار حكم المحكمة:

  وهذا النوع يعني أن مالك العقار يحوز حكماً مكتسب الدرجة القطعية ومبرم من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار يفيد بشراءه هذا العقار ويذكر في بنود الحكم تثبيت شراء فلان للعقار رقم كذا منطقة عقارية كذا وأوصافه كذا .

• الملكية بموجب وكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل:

  يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية وليس سيء، ولكن يجب أن يتم بشكل دقيق. ومعنى هذه الحالة أن يقوم المالك للحصة السهمية أو العقار بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل المختص تتضمن توكيل البائع للشاري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية وكالة غير قابلة للعزل.

• الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء:

  هذه الطريقة للملكية تكثر في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة، وهي من أضعف أنواع الملكية. حيث أن الملكية تعتمد على ورقة عقد موقعة بين الطرفين قد يكون في بعض الحالات أساس ملكية الأرض المبني عليها عائدة للدولة.

• شراء حصة من عقار على الشيوع:

  الملكية على الشيوع بشكل مبسط هي أن يكون العقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة، مثال على ذلك عند وفاة المالك يتم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفاً لمؤرثهم ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار وهنا يكون المالك على الشيوع.

نصائح عقارية قبل شراء أي عقار

عدم الاستعجال على الشراء والبحث والمقارنة بين العقارات واختيار منها الأنسب لك . معاينة العقار والتأكد من المساحة وأنها مطابقة للمساحة الموجودة على الأوراق الرسمية ومراجعة سجلات الطابو ومطابقته بالتنفيذ على الواقع. التأكد من حالة مرافق العقار كأعمال الصحية والكهرباء واعمال الاكساء . التأكد من عدم وجود مشاكل في تراخيص المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الطوابق المرخصة بها، وان العقار من ضمن الطوابق المرخصة لكي لا تتعرض للازالة من الجهة المختصة. لا تشتري عقار فى طابق مخالف و غير وارد فى الرخصة . التأكد من بيانات البائع وملكيته للعقار ومن أوراق الملكية وهى عبارة عن عقد شراء الأرض وتراخيص البناء و هل لديك حصة فى الارض ام لا. التأكد من وجود إعلام وراثة أن كان البائع وريث من عدد من الورثة. ان كان العقار جديدا استفسر من الحي عن بياناته كعقد الأرض والرخصة. التأكد من الحي عن الخدمات الموجودة في العقار وخاصة ان كان جديدا، إن كان تم توصيلها ام لا مثل الكهرباء أو المياه والتأكد أن صاحب العقار متعاقد بالفعل على تلك الخدمات. التأكد من أن سعر العقار مناسب مقارنة بالاسعار الأخرى الموجودة في نفس المكان بنفس المساحة و مستوى الاكساء . إذا كنت لا تمتلك خبرة كافية او وقت للبحث عن عقار مناسب بنفسك، يمكنك الاستعانة بشركة او مكتب تسويق عقاري، التي تتعامل بنظام العمولات بعد اتمام عمليات الشراء .

مصطلحات عقارية مهمة

• التطوير العقاري real estate development: وهو عبارة عن شركة متخصصة بالتطوير تقوم ببناء مشروع عقاري وإدارته
• الرهن العقاري mortgage: وهي عملية تشمل الحصول على المال مقابل رهن عقارك إما لبنك أو شركة أو شخص حتى تقوم بسداد المبلغ المستحق عليك
• التقييم العقاري property valuation: وتعني تحديد القيمة المالية للعقار بغرض البيع أو الشراء من خلال مقيم عقاري متخصص.
• إدارة الأملاك property management: وهي خدمات يقدمها شخص أو شركة للأملاك الخاصة بشخص آخر كأن يقوم بأعمال تحصيل الأجور، والصيانة، والتنظيف بالاتفاق على نسبة معينة من الإيجار مثلاً وتكون غالباً 5%.
• شركة الوساطة العقارية Brokerageوالمستشار العقاري : وهي الشركات التي تمثّل وسيط بين البائع، والمشتري من خلال الاستشاريين العقاريين من خلال اعطاء نصيحة في الاستثمار العقاري والمالي للعملاء المهتمين بالبيع أو الشراء لأغراض الاستثمار العقاري

لماذا تطول مدة بيع عقارك

• سعر عقارك غير مناسب لسعر السوق العقاري : من المهم أن تعرف هذه المعلومات .. سعر المتر الس كني في المنطقة المحيطة ببيتك مميزات بيتك والتي تجعل سعره يرتفع عن غيره عيوبه التي قد تضطر إلى تقديم تنازلات حتى تتم عملية البيع قبول ال تفاوض حيث أن المشتري غالباً ما يقوم بالمساومة حتى يصل معك لأفضل سعر فلا تندفع في إنهاء عملية البيع واترك باب النقاش مفتوح طالما الجدية موجودة كن واقعيا في الرقم المطلوب، فلا تبالغ في الرقم مقابل أنه سيتم فيما بعد مفاوضات ولكن اترك مساحة بسيطة
• عدم عرض صور مناسبة او محفزة للمشتريين : لا تبخل في تص وير منزلك بالشكل المثالي له لا تكتفي بصورة واحدة ولكن الأفضل إضافة صور متعددة في أوقات مختلفة (في النهار والليل) كن مبدعا ولا تتردد في ابتكار لم سات جذابة يمكنك الاستعانة بمصور محترف اهتمام بالإضاءة الداخلية للمنزل اهتم بإظهار العقار بأفضل صورة له، فيجب أن تظهره الصور نظيف وأنيق
• بيع البيت بنفسك بدون خبرة : لأن عملية بيع منزلك بمفردك قد تكون صعبة لعدم خبرتك أو علاقاتك الجيدة، أو مهارتك في التسويق الإلكتروني، لهذا السبب يمكنك اللجوء للعديد من الشركات والأفراد المتخصصين في مجال بيع وشراء العقارات، وهم دورهم تسهيل الأمر وتقديم أفضل العروض، لذلك استعن بسمسار او مختص إن كانت هناك إمكانية لذلك، أو قم بالبحث عن أفضل الطرق لبيع شقتك إليكترونيا قبل عرض بيتك. يمكنك عرض بيتك من خلال موقع عقارماب.
• إهمال الصيانة : يجب عليك أن تهتم بصيانة التفاصيل من أصغر إلى أكبر تفصيلة حتى يظهر بيتك بأفضل حال من المهم ان تكون صريح وواضح مع المشتري تذكر دائما أن المشترين المحتملين سيتساءلون عن العيوب الأخرى التي قد لا تكون مرئية
• ظنك بأن ذوقك متطابق مع المشتري : الانطباع الأول لمنزلك هو من أهم الأشياء التي يجب عليك اخذها في الاعتبار إن كان بيتك يحتاج لإعادة طلاء أو تجديد بسيط حتى يجذب انتباه المشتريين
• عدم اهتمامك بحالة البيت عند المعاينة : لا تترك أغراضك في كل مكان في البيت عند المعاينة، بل حافظ على تنظيمه ونظافته تخلص من الفوضى والأغراض الزائدة عن الحاجة حتى يظهر بيتك بشكل مريح اترك المشتري يتجول كما يشاء حتى يرى كل تفاصيله بوضو ح تعلقك الشديد بمنزلك قد تكون لديك الكثير من ا لذكريات الجميلة التي تربطك بهذا المنزل، مما يجعلك تعرض بيتك بشكل فيه نوع من التردد لا تظهر أمام المشتري نيتك في التأجيل أو التردد تك لم عن بيتك بحيادية ومهنية حتى يرى المشتري مميزات البيت دون تأثير منك اذكر العيوب التي بوجهة نظر السوق هي عيوب، لا من وجهة نظرك أنت.

طرق تنظيم وتوثيق عقود إيجار العقارات

مرتبة من الأفضل ..

• العقد الثابت قضائيا : وهو الذي اتفق أطرافه على مضمونه وبنوده وتم تثبيته من خلال حكم قضائي .. يكون هذا الحكم القضائي سنداً تنفيذياً يتضمن إلزام الأطراف ببنود العقد أياً كانت طالما ثبت الاتفاق عليها في مجريات الدعوى .. كما يعد عنواناً للحقيقة من حيث مضمونه وتاريخه ولا يبقى للنيل منه إلا طرقاً ضيقة جداً بعد الانبرام .. ولكن يتطلب تثبيت العقد قضائياً إلى نفقات ومصاريف الدعوى وتوكيل المحامين وتحمّل أتعابهم .. كما يستغرق إتمام هذه الدعوى وقتا ليس بالقصير ..
• العقد الموثق إدارياً : وهو الذي تم بحضور أطرافه لدى الجهة الإدارية المختصة .. يكون هذا العقد سنداً تنفيذياً لناحيتين فقط، هما: - استرداد المؤجر عقاره لانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار - لتحصيل الأجور المستحقة التي قصر المستأجر بدفعها. وهو نافذ بحق الغير لثبوت تاريخه وعليهم مراعاته واحترامه .. كما أن توثيق مثل هذا العقد لا يتطلب توكيل محامين ونفقات توثيقه تكون أقل من نفقات الدعوى القضائية .. وما سوى ذنك من البنود (الاسترداد والتحصيل) فلا يمكن إجبار المخل بها على تنفيذها إلا من خلال القضاء .. وهو يخضع للنفي بالطرق المتاحة لنفي الأسناد الخطية الرسمية، بحسب ما إذا كان موثقاً أم منظماً من قبل الموظف وفق قانون البينات ..
• العقد الموثق بتوقيع أطرافه : وهو الذي أبرم بين أطرافه بالتوقيع أو البصم عليه .. يكون هذا العقد نافذاً وملزماً لأطرافه وخلفهم فقط وليس ملزماً للغير مالم يثبت تاريخه بحقهم .. ولن يكلف توثيقه سوى ثمن الورقة والحبر المستعملين .. ولكن لا يمكن إجبار المخل بالتزامه على تنفيذه إلا من خلال القضاء .. وهو خاضع للنفي بالطرق المتاحة لنفي الأسناد الخطية العادية وفق قانون البينات ..
• العقد المبرم بغير كتابة : وهو الذي تم إبرامه من خلال تبادل الرضاء شفهياً .. يكون هذا العقد نافذاً وملزماً لأطرافه وخلفهم فقط وليس ملزماً للغير مالم يثبت تاريخه بحقهم .. ولن يكلف توثيقه أي ليرة سورية .. ولكن لا يمكن إجبار المخل بالتزامه على تنفيذه إلا من خلال القضاء .. ويمكن نفيه بمجرد إنكاره، وعلى من يدعي وجوده إقامة الدليل على ذلك، كالكتابة أو اليمين أو الشهادة حين تصحّ ..

ملاحظات:

إن عوامل اختيار الطريقة المناسبة لتوثيق العقد بين أطرافه مختلفة، ومنها:

• مدى الثقة المتبادلة بين هؤلاء الأطراف
• حالة العقار فيما إذا كان مسجلاً في سجل رسمي أم غير مسجل
• مقدار ملكية المالك المؤجر لأسهم العقار
• حالة الأطراف المادية ومقدرتهم على تحمل النفقات

نصيحة:

ثبوت عقد الإيجار من خلال حكم قضائي هو الأفضل ولو كلف ذلك بضع آلاف الليرات .